关于印发《汕头市房产管理局关于开展2017年物业管理专项整治工作实施方案》的通知

 

 

汕头市房产管理局关于开展2017年

物业管理专项整治工作实施方案

 

为贯彻落实《广东省住房和城乡建设厅关于开展2017年物业管理专项整治工作的通知》（粤建房函〔2017〕1325号）、《市领导同志批办事项办理通知书》（汕委督字〔2017〕446号）和《汕头市物业服务行业创建全国文明城市实施方案》（汕房产〔2016〕72号），加强对物业服务企业事中事后监管和物业服务行业创建全国文明城市力度，规范物业服务市场秩序，维护业主合法权益，提升物业服务水平和物业行业文明形象，改善社区人居环境。结合我市物业管理工作实际，制定如下实施方案：

一、指导思想

以党的十八大和十八届三中、四中、五中、六中全会精神为统领，以国家、省、市有关物业管理法律法规为依据，以落实汕头创建全国文明城市目标为契机，以规范物业管理行为为核心，以发现问题、解决矛盾、规范管理、提升服务质量为抓手，坚持专项整治与完善制度相结合、严格执法与科学管理相结合，切实解决物业管理中存在的矛盾和问题，促进全市物业服务规范有序、持续健康发展。

二、工作目标

通过开展物业管理专项整治行动，进一步规范物业管理活动，增强物业企业服务意识，提高物业管理制度化、法制化、规范化水平，提升物业服务水平和物业行业文明形象，融洽业主与物业企业关系，切实解决物业服务市场中存在的突出矛盾和问题，集中处理一批群众意见大、信访投诉多的突出问题，依法查处一批违法违规行为，促进物业管理行业有序、规范、健康发展，为我市创建全国文明城市增光添彩。

三、整治范围

全市实施物业管理的小区。

四、整治内容

各区（县）房产（住建）主管部门要会同有关部门重点查处以下违法违规行为：

（一）物业服务企业方面的违法违规行为

1.未将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域的显著位置进行公示的。

2.未按物业服务合同约定的事项和标准提供服务或收费的，只收费不服务或服务不到位的；未按规定公布物业服务资金收支情况的（每年不少于一次）。

3.物业服务合同终止时，未按规定移交物业服务用房和有关资料的；擅自撤离物业管理区域、停止物业服务，不按照规定办理退出手续并移交物业服务用房和有关资料的。

4.擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；擅自利用属于业主共有的道路、绿地或者其他场地作为停放车辆或者物业共用部位、共用设施设备进行经营的；擅自改变公共建筑或公用设施，或挪用、侵占业主共有财产的。

5.未按有关规定协助做好物业管理区域内消防安全等安全防范工作的。

6.将一个物业管理区域内的全部物业管理业务整体转让给他人的。

7.违规泄露或出售业主有关资料的。

8.未按规定或合同约定对物业进行养护和维修的。

9.处理业主信访投诉不及时、不配合、不到位的。

10.不服从物业项目所在街道或社区监督管理的，对反映问题不及时整改的。

11.未按规定签订物业服务合同并办理合同备案手续的。

12.擅自对业主停水、停电的，或不予充值变相停水、停电的。

13.物业服务企业与业主或业主委员会关系僵化，工作互不配合，业主意见较大的。

14.不履行物业服务合同，导致业主频繁投诉，经查实被媒体曝光的。

15.不按标准收取物业服务费，存在乱收费或不正当方式收取物业服务费行为的。

16.物业管理小区“创文强管”工作不落实，整改不到位的。

（二）建设单位和业主委员会方面的违法违规行为

1.建设单位未按规定通过招投标方式选聘前期物业服务企业，扰乱招投标市场秩序，引起物业管理纠纷的。

    2.建设单位未按规定配置或移交物业服务用房，或擅自改变规划设计条件变更位置的。

    3.建设单位未按规定履行工程质量保修期内房屋保修义务的。

4.建设单位未按规定办理前期物业管理备案手续，商品房买卖合同中未含前期物业服务合同约定的。

5.建设单位未按规定在物业交付前与物业服务企业进行物业承接查验、向物业服务企业移交相关资料的。

6.业主未交存住宅专项维修基金，建设单位向业主交付房屋的；建设单位不及时申报或挪用住宅专项维修资金的。

7.建设单位未按规划设计要求建设公建配套设施的。

8.建设单位违规出售停车位的。

9.业主委员会存在违反业主大会议事规则、业主大会决议行为的。

10.业主委员会未依法选聘物业管理企业并签订物业管理合同的。

11.业主委员会选举或改选存在争议，选聘或改聘物业服务企业存在纠纷，半年以上未得到有效解决的。

四、组织领导和职责分工

（一）组织领导

经研究，成立汕头市房产管理局物业管理专项整治工作领导小组：

组　    长：刘小钢（市房产管理局局长）

常务副组长：陈锡金（市房产管理局副局长）

副  组  长：郑立标（市房产管理局副局长）

肖创林（市房产管理局纪检组长）

领导小组下设办公室（设在市房产管理局物业管理科）

办公室主任：郑喜仁（市房产管理局物业管理科科长）

办公室副主任：詹德成（市房产管理局物业管理科副科长）

方文荣（市房产管理局市场管理科副科长）

办公室成员：市房产管理局有关业务科室人员组成。负责督促、指导、协调物业管理专项整治工作，对排查出的物业管理违法违规案件列出清单，认真研究，明确具体承办和转办的责任单位、承办措施、办结时限等。分析、总结、上报专项整治工作情况。

（二）职责分工

市房产管理局：1.牵头市有关部门负责全市物业管理专项整治工作；2.会同龙湖区、金平区政府等单位具体负责金平区、龙湖区专项整治工作；3.对全市物业管理项目进行随机抽查；4.对整改情况进行复查；5.对拒不整改的或整改不到位的违法违规物业服务企业依规记入诚信档案，并在全市范围内通报；6.对检查中发现违反相关物业管理等法律法规行为的物业服务企业、建设单位、业主委员会进行督办，移交有关职能部门进行查处；7.对各区（县）整治工作情况适时进行考核并通报工作完成情况；8.总结上报有关整治工作情况。

各区（县）房产（住建）主管部门：1.会同有关部门负责本辖区内物业管理专项整治工作；2.成立物业管理专项整治工作领导小组；3.对本辖区内的物业管理项目进行检查；4.对省级、市级抽查、本级检查发现的问题整改情况进行复查，落实整改；5.将拒不整改或整改不到位的物业服务企业名单上报市房产管理局；6.对有违反相关物业管理等法律法规行为的物业服务企业、建设单位、业主委员会进行查处或移交有关职能部门查处。

市物业管理行业协会：加强物业服务行业自律管理，探索建立物业服务企业信用评价管理制度，配合协助物业管理专项整治工作，定期将拒不整改或整改不到位、有违法违规行为的物业服务企业记入企业诚信档案，并在协会网站曝光。

物业服务企业、建设单位、业主委员会：对照方案和物业管理法律法规、规范性文件等，开展自查，对存在的问题进行整改，根据方案要求上报报表和有关情况，修订完善企业服务管理制度、各项应急预案，全面提升和巩固小区物业服务质量和水平。

五、工作安排

    （一）自查自纠阶段（2017年6月-7月5日）

各区（县）房产（住建）主管部门尽快制定本辖区物业管理专项整治工作方案，会同街道办事处、乡镇人民政府，做好本辖区物业管理专项整治工作，对物业管理中存在的问题进行调查摸底，建立健全工作台账，依法依规分类进行处理。各物业服务企业、建设单位、业主委员会按照整治内容逐条进行自查自纠，对存在问题积极进行整改，同时形成自查表（见附件1、2、3）。

    （二）检查阶段（2017年7月6日-8月31日）

在物业服务企业、建设单位、业主委员会自查的基础上，各区（县）房产（住建）主管部门对本辖区内物业管理工作进行全面检查和整治，重点整治本辖区内存在的普遍问题和长期未得到有效解决的热点、难点问题，并将检查和整改情况及时上报市房产管理局。

    （三）督导检查阶段（2017年9-10月）

市房产管理局根据实际情况对各区（县）开展的专项整治工作进行督导，采用随机抽取检查对象、随机选派执法检查人员的“双随机”抽查机制，通过召开座谈会、实地抽查、查阅档案等方式进行重点督查，对自查自纠工作不到位的部门和单位进行重点督办。随时做好迎接省住房和城乡建设厅督导检查准备。

    （四）总结巩固阶段（2017年11月）

各区（县）房产（住建）主管部门总结专项整治工作的经验做法和成效，制定和完善相关制度，建立长效工作机制，并将物业管理专项整治工作情况以专报形式报送市房产管理局。各物业企业要不断强化管理，进一步修订、完善物业管理相关规定和制度，巩固专项整治取得的成果。

六、工作要求

（一）提高认识，加强领导。开展物业管理专项整治活动，是全省统一部署的一项重要工作，是为民办实事的重要举措。各区（县）要统一思想，充分认识该项工作的重要意义，切实加强组织领导，明确分管领导和负责单位，明确职责分工，确保工作顺利推进。要结合我市开展的物业服务行业创建全国文明城市活动，同安排、同部署、同落实，同推进，真正把物业管理专项整治工作纳入议事日程，确保此项工作扎实有效开展。

（二）突出重点，务求实效。物业管理专项整治工作涉及面广、任务重、难度大，必须做到“六个到位”，即指导到位、自查到位、检查到位、督查到位、查处到位、整改落实到位，及时发现问题，及时解决问题。自查、检查工作要做到查实、查细、查全。要突出重点，加大对违法违规行为的查处力度，对拒不整改的，要依法依规严肃查处，并视情移交有关职能部门督促整改、依法处罚。有关整治情况，各区（县）要及时调度，及时上报，做到每月一报告。

（三）标本兼治，长效管理。对影响恶劣、后果严重的违规违法行为，从严惩处，绝不姑息，真正起到警示作用。对检查中发现的问题，要深刻剖析，认真分析问题产生的原因，提出相应对策，进一步完善各项工作制度，从制度上规范市场行为。同时，要通过各区（县）房产（住建）主管部门和市房地产行业协会、市物业管理行业协会门户网站予以曝光，作为不良企业信用记录，向社会公布，促进形成风清气正的物业管理行业氛围。

各区（县）房产（住建）主管部门应于6月30日前将本市物业管理专项整治工作实施方案、专项整治工作分管领导及联络员名单报送市房产管理局。8月25日前将本市物业管理专项整治工作情况、物业管理专项整治工作情况表（附件4、5、6、7）及尚未处理完成的物业管理专项整治重点难点问题情况、物业管理专项整治重点难点问题台账上报市房产管理局。各物业服务企业将表格（附件1、6、7）、建设单位将表格（附件2）、业主委员会将表格（附件3）在规定时间（见附件备注）之前报送至项目辖区所在地房产（住建）主管部门，由各区县汇总（附件6、7需电子版）后，直接迳送至市房产管理局物业管理科。

报表请按属地管理原则，向项目归属地区（县）房产（住建）主管部门报送；同一项目的物业服务企业和建设单位向同一房产（住建）主管部门报送。跨区县作业的企业，项目所涉及区（县）房产（住建）主管部门均须报送。企业工商注册地及项目在龙湖区、金平区的，请迳送至市房产管理局物业管理科（电话：88465106，电子版请发送到电子邮箱：stfgjwyk@qq.com）。

 

 

 

         附件1：

物业管理专项整治自查表

 物业服务企业（盖章）：                      报送日期：

序号	整治内容	存在问题	整改情况	备注
1	未将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域的显著位置进行公示的。
2	未按物业服务合同约定的事项和标准提供服务或收费的，只收费不服务或服务不到位的；未按规定公布物业服务资金收支情况的（每年不少于一次）。
3	物业服务合同终止时，未按规定移交物业服务用房和有关资料的；擅自撤离物业管理区域、停止物业服务，不按照规定办理退出手续并移交物业服务用房和有关资料的。
4	擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；擅自利用属于业主共有的道路、绿地或者其他场地作为停放车辆或者物业共用部位、共用设施设备进行经营的；擅自改变公共建筑或公用设施，或挪用、侵占业主共有财产的。
5	未按有关规定协助做好物业管理区域内消防安全等安全防范工作的。
6	将一个物业管理区域内的全部物业管理业务整体转让给他人的。
7	违规泄露或出售业主有关资料的。
8	未按规定或合同约定对物业进行养护和维修的。
9	处理业主信访投诉不及时、不配合、不到位的。
10	不服从物业项目所在街道或社区监督管理的，对反映问题不及时整改的。
11	未按规定签订物业服务合同并办理合同备案手续的。
12	擅自对业主停水、停电的，或不予充值变相停水、停电的。
13	物业服务企业与业主或业主委员会关系僵化，工作互不配合，业主意见较大的。
14	不履行物业服务合同，导致业主频繁投诉，经查实被媒体曝光的。
15	不按标准收取物业服务费，存在乱收费或不正当方式收取物业服务费行为的。
16	物业管理小区“创文强管”工作不落实，整改不到位的。

填写说明：1.此表由物业服务企业填报，于2017年7月3日前送项目所在地房管部门；2.整改情况填已整改或预期整改时间；3.如填写情况不实，一经发现，作为不良行为记入信用档案；4.此表可根据情况自行调整大小。

附件2：

物业管理专项整治自查表

 建设单位（盖章）：                    报送日期：

序号	整治内容	存在问题	整改情况	备注
1	建设单位未按规定通过招投标方式选聘前期物业服务企业，扰乱招投标市场秩序，引起物业管理纠纷的。
2	建设单位未按规定配置或移交物业服务用房，或擅自改变规划设计条件变更位置的。
3	建设单位未按规定履行工程质量保修期内房屋保修义务的。
4	建设单位未按规定办理前期物业管理备案手续，商品房买卖合同中未含前期物业服务合同约定的。
5	建设单位未按规定在物业交付前与物业服务企业进行物业承接查验、向物业服务企业移交相关资料的。
6	业主未交存住宅专项维修基金，建设单位向业主交付房屋的；建设单位不及时申报或挪用住宅专项维修资金的。
7	建设单位未按规划设计要求建设公建配套设施的。
8	建设单位违规出售停车位的。
9

填写说明：1.此表由建设单位填报，于2017年7月3日前送项目所在地房管部门；2.整改情况填已整改或预期整改时间；3.如填写情况不实，一经发现，作为不良行为记入信用档案；4.此表可根据情况自行调整大小。
附件3

物业管理专项整治自查表

 

 业主委员会（盖章）：                      报送日期：

序号	整治内容	存在问题	整改情况	备注
1	业主委员会存在违反业主大会议事规则、业主大会决议行为的。
2	业主委员会未依法选聘物业管理企业并签订物业管理合同的。
3	业主委员会选举或改选存在争议，选聘或改聘物业服务企业存在纠纷，半年以上未得到有效解决的。

填写说明：1.此表由业主委员会填报，于2017年7月3日前送项目所在地房管部门；2.整改情况填已整改或预期整改时间；3.此表可根据情况自行调整大小。
附件4

物业服务企业违法违规情况表

填报单位：                   报送日期：       年   月

序号	企业名称	具体违法违规行为	整改处理情况

注：此表由房产（住建）主管部门于每月3日前填报上一个月情况。

 

 

 

附件5

 

物业服务企业专项整治工作成果汇总表

 

填报单位（盖章）：            填表人：           填表日期：

检查企业数量（个）	查处案件（件）	发出整改通知书（份）	曝光典型案例（件）	处罚从业人员（人）

注：此表由房产（住建）主管部门填报。

 

        

 

 

附件8

专项整治工作分管领导及联络员名单

 

填报单位：                     填报日期：   年   月   日

姓 名	职 务	手 机	备注
			分管领导
			联络员

 

 

附件：汕房产通〔2017〕97号关于印发《汕头市房产管理局关于开展2017年物业管理专项整治工作实施方案》的通知

         汕房产通〔2017〕97号物业管理专项整治工作实施方案附件（点击下载）