深度聚焦“民法典” 砥砺前行共发展--汕头市物业管理行业协会开展 2021物业行业服务文化沙龙活动
《民法典》是我国2021年1月1日实施的第一部以法典命名法律，也是一部涵盖民生的民事法律。其多个章节有力的回应了涉及民生的关键问题，当中也包含了物业管理相关的各项规定。不单涉及到物权的划分，也涉及到物业管理活动中业主对建筑物、公共设施、车位的所有权区分。这部法律的颁布实施，为厘清物业管理活动中物业与业主的所有权问题提供了明确的法律条文，规范了物业管理服务合同双方民事主体的履约行为。《民法典》的这些规定不仅是业主及物业服务人的权利依据，也是物业管理今后工作发展方向的指引，对行业的工作发展以及工作方式调整均具有重大意义。
由此，在物业管理服务日常工作中，关于物业小区公共区域的管理，业主的权利及义务都有哪些？小区哪些地方是划归公共区域的？哪些部分是归业主拥有的？如何发现小区公共区域收益分配中的矛盾与问题，并将其消除在萌芽状态？近年来我市物业管理发展快速，与此同时，围绕物业小区公共区域管理事务及收益分配而产生的矛盾与纠纷也逐渐显现，并成为无数物业管理公司及管理人员的一个挑战。
为维护行业的稳定发展，推动我市物业管理综合管理水平及服务质量的提升，2021年3月27日下午，汕物协在会长单位中海物业的协助和支持下，组织理事以上32个成员单位在中海黄金海岸开展了《深度聚焦“民法典” 砥砺前行共发展——2021汕头市物业管理行业服务文化沙龙》主题活动，对我市物业管理行业涉及的公共区域收益分配实践中存在问题与风险防范等课题进行讨论和分享。
（汕物协副秘书长刘芳付主持活动）
近年来，小区公共区域增值服务为物业服务企业带来了一定的收入。《民法典》第二百八十二条明确规定，物业服务企业等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后属于业主共有。据此，针对物业服务企业在民法典时代如何依法获得公共区域收益权利和收益分配，应邀参加的嘉宾分组就主题展开讨论，从行业不同的角度和业务实践经验提出了各自的真知灼见。
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讨论主题：“物业服务企业可以对开发商保留经营收益权的共有部位进行经营并获取收益”
（一组成员：中海物业、泰安物业、栢瑞物业、隆泰物业、彩生活物业、锦龙物业、升达物业、捷顺科技）
开发商本身在房地产开发活动中具有多重身份，既是建设方（商品房销售合同中的卖方），但对于未销售部分亦是物业服务的对象（即物业服务合同中的业主）。因此，受其委托的前期物业服务单位也自然而然成为物业服务合同关系中的“业主”之一。《民法典》第二百八十三条规定中业主对于公共区域收益的分配，有约定的从其约定，无约定或约定不明确的则按法定程序进行表决。精彩分享：1.开发商作为业主，其在《商品房销售合同》中就该小区共有部分收益与使用等问题，以其业主身份和其他的身份作出约定的，依据上述法条的支持完全可以成为约定有效的一种情形。2.建议物业服务企业根据开发商保留经营收益权的约定，对于受合同委托进行管理的共有部分实施管理职责过程中，尽量保留该管理支出的有效凭证和证明，并在与开发商签订的相关条款中约定清楚该公共区域收益分配相关的内容。
组长汇报：张少芬（中海物业助理总经理）
讨论主题：“物业服务企业可以通过前期物业服务合同确定共有部分收益的分配权”
（二组成员：联泰物业、锦峰物业、华润物业、东联物业、建设物业、公诚物业、豪景物业、奥佳物业）
首先，基于汕房产通[2013]17号《关于印发汕头市前期物业管理服务合同（示范文本）的通知》所示合同范本中，其条文表述明确表示对于“物业共用部位、共用设施经营收益分配”，除主要用于补充专项维修资金外，还可以其他方式约定合同就该部分收益分配进行约定的其他用途。另外，《民法典》第二百八十三条规定也支持关于建筑物附属设施的费用分摊及收益分配可以按合同约定进行支配的事实依据。加上本市地方法规《汕头经济特区物业管理条例》，其关于“业主权利和义务”的相关条款，也规定了业主在享受权利的同时必须履行法律、法规规定的其他义务，即包括了业主在前期物业管理活动中必须履行其购房时与开发商签订的《前期物业服务协议》的相关约定。因此，在公共区域收益分配问题上，通过前期物业服务合同条款预先确定物业管理方对共有部分收益的分配权，是物业管理服务进一步实施的理智措举。杨经理在分享中指出：物业服务企业履约时，要对公共区域收益单独列账，按时公示。对小区共用设施设备进行大修前，应做好公示和宣传、记录。特别是票据的保留，要做到管理留痕迹，让业主有充分的知情权。
组长汇报：杨丽香（联泰物业营运部经理）
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讨论主题：物业服务企业在小区公共区域管理中获得收益可以理解为“合理成本”
（三组成员：龙光物业、保利物业、深圳物业、汇兴物业、碧桂园物业、特科物业、金蚂蚁清洁）
由于目前法律层面上，对于上述物业服务产生的“合理成本”并没有详细的界定，我们认为“合理成本”可以从两个方面入手。一是物业服务企业普遍投入的人员成本、设备维修，还有卫生清洁等日常管理成本。例如因服务公共车位、新增车位所需增加的管理人员、设备及管理成本。二是在低成本情况下，小区电梯广告、道闸广告等之类收益需通过第三方跟广告公司签订合作协议，通过合理利润来约定分配收益占比。对于公共区域广告收益方面，黄经理认为：物业企业一方面要把账目做清晰，以便跟业主去协调。另一方面，物业企业在签订合同之前要预先明确公共区域收益的分配权。在后期实施管理阶段中，则应对相应项目的各项收支在财务报表中建立明细，并使之与共用设施设备维修材料进场登记，以及工程维修报价和单据等形成一系列的证据链。
组长汇报：黄学嘉（龙光物业法务部经理 ）
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讨论主题：“物业服务企业可以通过业主大会与其授权的业主委员会的同意，使用公共收益”
（四组成员：瑞康物业、宜华物业、信港物业、国瑞物业、金茂物业、万事通物业、大洋红树湾物业）
由于法律层面已规定了小区公共区域收益归全体业主所有，而业主大会、业主委员会亦是法律赋予的实施小区全体业主表决和表达全体业主意愿的机构。郑经理认为：物业企业获得合法授权的前提是，在公共收益的使用之前需要征询全体业主或业主委员会的意见，并形成书面材料。使用后要将相关的材料归档留存。1.在公共收益的使用当中，业主委员会或物业企业都应该把发票、收据，还有合同等相关证明材料收集完整。特别是合同条款要把约定的服务方式，服务标准，以及约定的收益分配比例等予以明确，来保证收支情况的明晰。2.业主委员会和物业企业应该专门每年将公共收益明细在物业管理区域公示，并接受业主的监督。对小区业主的疑问要明确予以解释和答复。
组长汇报：郑琼琳（瑞康物业副总助理 ）
本次活动特邀资深法律专家林逵律师到场解读《民法典》与物业服务行业相关的法律问题以及风险防控。
（广东盈信律师事务所专职执业律师、汕头市律师协会第七届专业委员会副主任 林逵）
林律师以“法律控制风险”为主导思路，聚焦物业服务痛点难点，围绕物业企业与小区公共收益分配问题，以“小区公共收益概念”，“什么是公共部分、公共部分归谁所有”，“公共收益通常有哪些”，“公共收益归谁所有”，“公共收益由谁处分”，及“应对方法”等六个章节，对应《民法典》相关法律条文展开论证和剖析。通过多宗物业项目发现的公区收益问题及处理方式，结合公区收益争议的典型案件，总结归纳出物业服务企业在分享公区收益时应注意规避的各类风险。并和会场嘉宾、领导一起探讨了《民法典》时代物业企业如何有效解决物业管理纠纷，避免遭受经济损失或陷入诉讼。
（林逵律师现场授课）
汕头市物业管理行业协会会长张森，常务副会长周银波、黄耀展，秘书长郑凯贤出席了活动。张森会长对此次行业服务文化沙龙活动作了总结和表彰。张会长表示：此次活动全面启动了行业学“典”模式。各单位代表通过对照新的《民法典》所规定的法律规范，深入研究物业服务工作中所存在的问题和解决举措方案，集思广益，提出行业发展新的思路，为行业迎接《民法典》时代下的新实践、新变化注入新的动能。希望借助协会组织的此类主题分享活动，真正能够帮助企业提升物业服务质量。面对行业当前存在的困难，协会各会长单位及监事、理事单位要在改善经营环境，营造行业发展条件等问题上，齐心协力，各展其长，共同发展。下来，汕物协将继续为各会员提供更好的服务，进一步发挥行业的沟通协调作用。
(张森会长讲话）
最后，全体嘉宾、领导和讲师一起合影留念。《深度聚焦“民法典”，砥砺前行共发展》——2021汕头市物业管理行业协会服务文化沙龙活动在热烈的气氛中圆满落幕。
（2021汕头市物业管理行业协会服务文化沙龙活动合影）