物业管理迈入创新转型新阶段
房地产行业已进入细分市场，这一全产业链不仅包括前期的土地交易、设计施工、交易装修环节，随着人们对生活品质要求的逐步提高，与之相配套的物业服务也已成为全社会关注焦点。浦东作为上海物业服务企业聚集地，始终围绕着“四位一体”物业管理新模式，与时俱进地推进物业管理行业发展，近年来更是积极打造“智慧社区”，走在时代前列。
近日，在浦东新区政府相关部门支持下，《新闻晨报·地产星空》在陆家嘴物业公司举行“浦东新区物业管理创新转型研讨会”，来自陆家嘴物业、仁恒物业、浦房物业、金晨物业、富都物业、长城物业、同涞物业等沪上知名物业公司领导在会上畅所欲言，交流分享各家企业在2014年取得的模式创新实践成果。
“四位一体”将有效缓解物管矛盾
上海物业管理行业正积极探索“四位一体”的物业管理模式。对此，与会的政府相关部门领导表示：“实行‘四位一体’社区管理模式是解决物业管理问题的有效途径。在‘四位一体’管理模式中，社区居委会、物业管理公司、业委会、警署等成为一个有机配合的统一整体，形成各方合力，缓解物业管理矛盾，将实现各方共赢的局面。”
对于当前物业管理当中存在的难点，陆家嘴物业副总经理朱继丰指出：“由于当前商品房业主自觉性逐步提高，物业管理费收缴已经渐渐不是难点。相反地，停车难正成为物业管理中较为突出的矛盾，尤其是在一些老小区，车位远不能满足业主需要，由此产生了一系列问题，影响了社区和谐。而这已经不是单靠物业公司一家就能够解决的，正需要‘四位一体’模式所搭建的平台大力支持。”
“智慧社区”帮助企业突破发展瓶颈
在会上，有多家物业公司代表提出，当前物业费标准调整也面临障碍。随着人工、设备维护等成本逐年提高，物业收费标准需要调整，但这并不容易。事实上，这也是目前国内物业管理行业普遍面临的问题，物业管理费的收费标准并没有随着市场化而调整，然而单一的商业模式，使得物业公司收入仍以物业费为主，这就使物业公司发展遭遇瓶颈。
对此，新闻晨报《地产星空》总经理陈敏提出：“纵观中国乃至全球的创新案例，物管发展方向多是从传统的以物业为中心的管理模式向以业主为中心的管理模式转变。从单一的物业管理到多元化的服务供应商的角色，做好小区最后一公里的相关事宜，这是缓解各方矛盾，提高业主满意度的捷径。”她还特别举例：“花样年集团旗下的彩生活物业管理模式，作为内地唯一一家独立上市的物业管理企业，它的管理模式采用的是物业零收费。通过为业主提供零售、卫生、教育等延伸服务来赚取费用，目前看来是可行的。”
浦房物业总经理倪峥则提出了实践中遇到的困惑，他在会上透露：“对于物业管理的转型升级，我们已在尝试利用互联网提供延伸服务，但是，对于单一物业公司来说，APP的运营和专业电商相比还有很大距离，尤其是资金支持方面。”
随后，长城物业华东区域公司总经理助理王磊的发言令与会同行们颇感兴趣。他透露，长城物业斥资6000万搭建的一应云服务平台可令同行业企业共享服务，实现抱团取暖。目前平台的服务对象已有数百个项目，几十万服务客户。通过该平台，物业公司不仅能节省人力成本，业主满意度也大幅提升。
总体而言，在物业管理行业发展道路上，打破单一盈利模式，整合自身资源、借力而为并抱团取暖，共同携手促进物业管理行业的创新升级，已成为一种指向行业未来的生存模式.
嘉宾观点
管理模式创新将提升行业发展潜力
新闻晨报《地产星空》总经理 陈敏
业界很多企业当前都在打造智慧社区。他们尝试将移动端口用到物管系统。比如在保留电话维修传统模式的同时，用微信、APP 等适合80后、90后的模式，让业主全程了解物业维修、服务的派工情况，并提供咨询、投诉平台。此外APP还可以提供零售、教育、卫生等服务，并可向供应商收费。深圳“彩生活”已进行了这样的实践。我觉得其优势在于业务反应高效、迅速、可移动以及节省人力。这有利于扩大物业管理面积，实现规模化。总的来说，这是一项很有前景的事业。
智慧社区需要大量资金支持
上海浦东房地产集团物业管理有限公司总经理 倪峥
我们公司对于打造智慧社区已在尝试。公司已在一公租房小区开了网店，尝试送水服务，网上下单，5分钟可送到家门口。实践之后，发现我们在运营上与专业电商还有很大距离，特别是没有大笔资金支持，而委托专业公司来运营，成本也太大。
云服务平台令企业得以抱团取暖
长城物业华东区域公司总经理助理 王磊
长城物业很早就意识到物业公司单靠物业管理费收入来发展会带来瓶颈，于是多年间投入了6000万元，终于在2013年推出一套系统，将物业服务进行精细化管理，并提出“坚守核心，抱团取暖”。坚守核心指的是物业公司一定要站在完善自身物业管理基础层面上来为业主服务。抱团取暖是指所推出的一应云服务，包括与工程设施设备相关的物业云服务PMS系统、顾客服务系统以及社商云系统。其中，社商云系统通过搭建服务平台，任何物业企业都能融入进来，共同使用平台享受三块服务。
当前我们的社商云系统已有19家同行业企业加入云平台，服务对象除了长城物业公司380个项目外，另外还有其他企业的116个项目，面对几十万个服务客户。通过平台，企业可以节约人力资源，扩展服务范围。以我们公司为例，运用这套系统后，管理处人员编制下降8%，客户满意度上升4.1%。此外，随着我们的业主群、商户群的不断壮大，从供应商那里能获得更低折扣。
成本提升对公司运营是一大挑战
富都物业物业管理部副经理 田伟平
当前物业公司面临的问题是利润没有增长点。国家规定的最低工资每年都在提高，所以即使物业公司第一年进入小区后按当时的收费标准可以运营，但三年之后，随着人员工资上涨，设备逐渐老旧，要维持原先的服务水平，物业公司要支撑下来难度很大，往往不得不依靠停车费补贴。
推广延伸服务前必先做好基础服务
上海陆家嘴物业管理有限公司副总经理 朱继丰
物业服务有两大块，一个是基本服务，另一个是延伸服务，后者用以满足业主个性化需求。作为第一线物业公司来说，首先应该做好基础服务。只有把基础服务做好，取得业主信任，才能推广延伸服务，如果基础服务没达到业主要求就推广延伸服务，那过程会曲折很多。“彩生活”基础服务零收费是可能的，但据我所知，“彩生活”是在业主参与了延伸服务达到一定数额后，才可以物业零收费。这是一种比较新颖的模式，也可能是未来物业发展的方向。但是值得注意的是，作为物业公司要推广延伸服务，那必先做好基础服务。
以有偿服务利润支撑“零收费”难度大
同涞物业物业管理部经理 李金良
物业管理“零收费”的案例要广泛实现是非常有难度的。我算了一笔账。假如某个小区物业管理收费标准是每平方米2.5元，小区规模为10万平方米，如果100%完成收缴，每年将有300万元的物业管理费。根据经验，去掉税金和利润，大约每年的管理成本在250万元左右。在“彩生活”模式中，基础物业管理5大板块包括保安、保洁运营服务等，这些服务所产生的管理成本靠的是其他有偿服务的利润来支撑。假设有偿服务能达到100%利润率，也至少要有600万元的有偿服务收费金额才能支撑物业基础服务“零收费”，因此难度很大。
建议将物业费收缴纳入诚信体系
仁恒物业经理 严志峰
我们建议将小区物业管理费纳入诚信体系，这将对小区物业管理费收缴有所帮助。此外我们已将智慧社区创新纳入考虑，并意识到只有夯实5大块物业服务，取得业主信任，小区开展增值服务才会更容易推广。归根到底，做到“四位一体”构建和谐社区，将会实现共赢，企业有盈利，员工待遇提高，工作积极性提高，对业主服务更完善，业主满意度自然就会提高。
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